宅建試験の勉強を進めていると、必ずと言っていいほどぶつかる壁が、第35条の重要事項説明と第37条の契約書面の交付ですよね。特に記載事項の違いや業者間取引での特例など、細かいルールが多すぎて頭が混乱してしまう方も多いのではないでしょうか。
私自身も、似たような項目が多くて整理するのに苦労しました。そんな悩みを解消するために、今回は宅建の35条と37条の比較表を軸にして、それぞれの違いや効率的な覚え方を分かりやすくまとめました。
賃貸や売買での違い、最新の電子化対応といった試験で狙われやすいポイントも網羅しています。この記事を読み終える頃には、あやふやだった知識がスッキリ整理されているはずですよ。
💡記事のポイント
- 35条と37条の根本的な目的と役割の違い
- 交付時期や相手方など手続き上のルール
- 試験で頻出する記載事項の具体的な差異
- 暗記を助ける効率的な覚え方と最新の法改正
宅建の35条と37条の比較表で基本の違いをマスター
まずは、35条と37条の全体像を把握しましょう。この二つは「いつ」「誰に」「何のために」行うのかが明確に異なります。ここを間違えると、記載事項の暗記も苦痛になってしまうので、まずは土台を固めていきましょう。
重要事項説明と37条書面の役割の違いを解説
| 項目 | 第35条（重要事項説明） | 第37条（契約書面） |
|---|---|---|
| 目的 | 契約前の判断材料の提供 | 契約内容の確定・紛争防止 |
| 時期 | 契約が成立する「前」 | 契約成立後、遅滞なく |
| 相手方 | 買主・借主のみ | 契約の両当事者（売主・買主など） |
| 説明の要否 | 必須（宅建士が行う） | 不要（交付のみでOK） |
| 記名 | 宅建士の記名が必要 | 宅建士の記名が必要 |
35条書面（重要事項説明書）の役割は、一言で言えば「検討材料の提示」です。高額な不動産を買ったり借りたりする前に、「この物件、実はこんなデメリットがあるけれど本当に契約しますか？」と確認させるためのものです。いわば、お見合いの席で相手のプロフィールを確認するような段階ですね。
この段階で重要なのは、買主や借主が「リスクを承知の上で一歩を踏み出す」ための判断材料を与えることです。例えば、物件の登記簿上の権利関係や法令に基づく制限などは、知らずに契約してしまうと取り返しのつかない不利益を被る可能性があります。そのため、契約という「約束」を交わす前に、物件の現状を正しく伝えることが35条の至上命題となります。
一方で、37条書面（契約内容記載書面）は「合意内容の証拠」です。当事者間で契約が成立した後に、「いつ代金を払うか」「いつ鍵を渡すか」といった具体的な約束事を確定的な書面として残します。これは、後になって「そんな約束はしていない」「金額が違う」といった言った言わないのトラブルを防ぐための、結婚契約書のような役割を果たします。
宅建業法がこの37条の交付を義務付けているのは、不動産という大きな資産を扱う取引において、当事者の権利関係を明確にし、取引の安全を図るためです。このように、35条が「契約前の判断」、37条が「契約後の約束」という時間的・目的的な棲み分けがあることを理解すると、その後の暗記がぐっと楽になります。私としては、この根本的な目的の差を常に意識することが、混乱を防ぐ最大のコツだと考えています。
35条の交付時期と説明の相手方をチェック
35条のルールで最も重要なのは、説明は必ず「契約が成立する前」に行わなければならないという点です。これは宅建試験でも超頻出の論点ですね。
契約書に署名捺印した後で「実はこの物件、都市計画の制限で建て替えができません」なんて重要なことを言われても、もう手遅れです。だからこそ、買主や借主がハンコを押す前に、冷静に「本当にこの物件でいいのか」を判断できる時間的な猶予を与えるために「契約成立前」というタイミングが厳格に定められています。実務上も、重説（重要事項説明）を受けてから一晩考えて、翌日に契約を結ぶといった流れが推奨されています。この「前」という言葉の重みをしっかりと噛みしめておきましょう。
また、説明の相手方についても明確な区別があります。35条の相手方は「取得者・借受者」、つまり「買主や借主」だけです。売主や貸主に対して説明する必要はありません。なぜなら、自分の物件を売ろう、貸そうとしている人は、その物件の状況をすでに熟知しているはずであり、わざわざ法律で保護して説明を聞かせる必要がないからです。
試験では「売主と買主の双方に対して説明した」という選択肢がよく出ますが、これは誤りです。ただし、媒介（仲介）業者が入る場合は、その業者が「買主」に対して説明する責任を負います。あくまで保護されるべきは、これから物件を手に入れる「知識が少ないかもしれない側」の人たちであるという基本姿勢を忘れないでください。
37条書面の交付義務が生じるタイミングと対象者
37条書面は、契約が成立した後に「遅滞なく」交付する必要があります。これは、あくまで成立した契約の内容を事後的に書面化するものだからです。契約が成立していない段階で37条書面を渡すことは、論理的にあり得ません。なぜなら、合意が成立して初めて「契約内容」が確定するからです。
「遅滞なく」という表現は抽象的ですが、実務的には契約成立と同時、あるいは数日以内には交付するのが一般的です。このスピード感が求められるのは、合意した内容を忘れたり、後から勝手に変更されたりするリスクを最小限に抑えるためです。受験生の皆さんは「35条は契約前、37条は契約後すぐ」という対比を脳内に刻み込んでください。
そして交付の相手方ですが、こちらは35条とは異なり「契約の両当事者」です。売買であれば売主と買主の両方、賃貸であれば貸主と借主の両方に渡さなければなりません。これは、合意した内容を双方が手元に持ち、いつでも確認できるようにすることで、将来の紛争を未然に防ぐためです。
たとえ自分が仲介役の業者であっても、自らが契約の成立に関与した以上、責任を持って両者に書面を届ける義務があります。ここでよくあるひっかけが「宅建業者間の取引だから交付を省略した」というパターンですが、37条書面の交付はプロ同士であっても省略できません。証拠としての書面は、相手が誰であっても必要だからです。この「誰に」という部分の差は、試験での得点源になりますので、しっかりと整理しておきましょう。
宅建士証の提示義務があるのはどっちの書面か
結論から言うと、35条（重要事項説明）のときには宅建士証の提示が必須です。しかも、相手から「見せてください」と言われなくても、自分から提示しなければなりません。これは、説明をしている人物が国家資格を持った専門家であることを証明し、説明の信頼性を担保するためです。
提示を忘れた場合には、10万円以下の過料に処される可能性もあるほど重い義務です。説明の最初に「私は本日の重要事項説明を担当する宅建士の〇〇です」と言いながら、宅建士証を見せるシーンを想像してみてください。この儀式があってこそ、買主は安心して説明を聞くことができるのです。
一方で、37条書面を交付する際には、宅建士証の提示義務はありません。そもそも37条には、宅建士による「説明」の義務そのものがないからです。極端な話、作成された書面を宅建士ではない事務員が郵送したり、直接届けたりしても法的には問題ありません。
ただし、書面には「宅建士の記名」が必須ですので、「誰が交付するか」と「誰の名前が載っているか」を分けて考える必要があります。試験では「37条書面の交付に際し、宅建士証の提示を求められたが、説明義務がないので提示しなかった」というひっかけが出ますが、提示を「求められた」場合は、たとえ37条であっても提示しなければなりません。自分から提示する義務があるのは35条だけ、という点がポイントです。
業者間取引で説明が省略できる特例のルール
プロ同士の取引（業者間取引）では、一般消費者向けの厳しいルールが一部緩和されます。ここが試験での「ひっかけ」の宝庫であり、実務的にも非常に面白い部分です。35条に関しては、買主または借主が宅建業者である場合、宅建士による「説明」は省略することができます。
プロであれば書面さえ渡せば自分で読んで内容を理解できるだろう、という信頼に基づいた規定ですね。しかし、ここで注意が必要なのは、書面の「交付」自体は省略できないという点です。「説明はしなくていいけど、書面は渡してね」という中途半端な緩和なので、間違えやすいのです。
一方で、37条書面についてはどうでしょうか。こちらは、たとえ売主・買主双方が宅建業者であっても、緩和規定は一切存在しません。必ず作成し、遅滞なく交付する必要があります。なぜなら、37条書面は「証拠」としての性格が強く、プロ同士であっても「言った言わない」のトラブルは起こり得るからです。紛争防止という目的から考えれば、相手がプロだからといって書面化をサボっていい理由にはなりませんよね。
「35条は説明のみ省略可、37条は例外なし」というこの差は、必ずと言っていいほど試験に出ます。私としては、このロジックを「プロでも証拠は必要」というフレーズで覚えるのをおすすめします。詳しい業者間取引のルールについては、宅建業者間取引での8種制限と書面義務の緩和まとめも参考にしてください。
電子化されたIT重説と書面交付の最新情報
デジタル改革関連法の施行により、宅建業法における書面交付のあり方は劇的に変化しました。以前は「紙の書面に宅建士が記名し、さらに押印する」ことが義務付けられていましたが、現在は押印義務が廃止され、電子署名などを用いた電磁的方法による交付が全面的に認められています。
これにより、契約のためにわざわざ不動産会社へ足を運ぶ必要がなくなり、リモートでの契約完結が可能になりました。特に35条の「IT重説」は、Zoomなどのテレビ会議システムを利用して行われますが、その際も宅建士証をカメラに近づけて、相手が鮮明に確認できるように提示しなければなりません。オンラインでも対面と同じ信頼性が求められるわけです。
電磁的方法で交付を行うためには、あらかじめ相手方の承諾を得る必要があります。また、交付されるデータ（PDFなど）は、相手が保存でき、かつ必要に応じて印刷できる形式でなければなりません。
この最新の改正については、国土交通省がガイドラインを公開しており、実務上の細かい留意点が記されています（出典：国土交通省『宅地建物取引業法に基づく書面交付の電子化について』）。試験対策としても、「押印不要」「相手方の承諾が必要」というキーワードは必ず押さえておきましょう。デジタルの波は宅建試験の内容にも色濃く反映されています。
宅建の35条と37条の比較表で覚える記載事項の差異
手続きの違いが分かったところで、次はいよいよ「中身（記載事項）」の比較です。ここが受験生を最も悩ませる部分ですが、実は「なぜその項目が必要なのか」という理由を知れば、暗記の負担は半分以下になります。35条は「物件と取引のスペック紹介」、37条は「契約の合意内容」という軸で見ていきましょう。
| 項目 | 35条（重説） | 37条（契約書） | 覚え方のヒント |
|---|---|---|---|
| 代金・交換差金・借賃の額 | ×（不要） | ○（必須） | 金額は37条の主役 |
| 代金以外の金銭（手付等） | ○（必要） | △（任意） | 35条では額と目的を説明 |
| 引渡しの時期 | ×（不要） | ○（必須） | 「いつ渡すか」は約束事 |
| 移転登記の申請時期 | ×（不要） | ○（必須） | 37条の売買・交換のみ |
| 契約解除・違約金 | ○（必要） | △（任意） | どちらの書面にも登場 |
代金や借賃の額はどちらの書面に記載するか
多くの人が最初につまずくのが、この「代金の額」です。実は、代金や借賃の額そのものは、35条の説明事項には含まれません。私たちが不動産屋に行くとき、すでに広告やネットで「この物件は3,000万円だ」と知っていますよね。それをわざわざ宅建士が「これは3,000万円です」と改めて「説明」する必要はない、という理屈です。
もちろん、実務上の35条書面には便宜上記載されることが多いですが、法律上の義務ではないという点は試験で非常によく狙われます。ただし、「代金以外に授受される金銭（手付金など）」については、その額だけでなく、何のための金銭なのか（解約手付なのか等）を詳しく説明しなければなりません。ここがややこしいポイントです。
一方、37条（契約書）には代金や借賃の額は「絶対的記載事項」として必須です。いくらで取引するか決まっていない契約書なんて、ただの紙切れ同然ですからね。ここでは額だけでなく、支払いの時期や方法（銀行振込なのか持参なのか等）もセットで記載しなければなりません。
つまり、「金額」という情報に対して、35条は「おまけの金銭にはうるさいが、本体価格には無頓着」、37条は「本体価格こそが最も重要」というスタンスの違いがあります。この対比を意識すると、過去問の正答率がぐんと上がりますよ。
移転登記の申請時期を記載する際の注意点
「登記」という単語も混同しやすい要注意キーワードです。35条で扱うのは「現在の登記簿に記載されている権利関係」です。例えば、「この物件には現在、〇〇銀行の抵当権が設定されています」といった今の事実を伝えます。これは、買主がその物件を安心して買えるかどうかを確認するための情報です。登記簿上の事実をありのままに伝えることが35条の役割なのです。
これに対し、37条に記載するのは「いつ移転登記を申請するか」という将来の約束です。契約が成立した後、代金の支払いと引き換えに名義をいつ変えるのか、その期日を明確にします。これは契約の履行に関する重要な約束事なので、売買や交換の37条書面では絶対に書かなければならない「絶対的記載事項」となっています。
ただし、注意したいのは「賃貸借」の場合です。アパートを借りる際に登記名義を変えることは通常ありませんから、賃貸の37条書面では移転登記の申請時期を記載する必要はありません。取引の種類によって「要・不要」が変わるため、常に「これは売買の話か、賃貸の話か」を意識しながら学習を進めてください。詳細は、37条書面の記載事項と絶対的・相対的の区別まとめで整理しています。
賃貸借契約で記載が不要になる項目を整理
宅建試験の難所の一つが「賃貸借における特例」です。売買では必須なのに、賃貸では書かなくていい項目がいくつかあり、そこがピンポイントで出題されます。37条において、賃貸借で記載が免除される代表格は「移転登記の申請時期」のほかに、「租税公課の負担（固定資産税など）」や「構造耐力上の主要な部分等の点検結果（インスペクション）」があります。
なぜこれらが不要なのかを考えると納得がいきます。固定資産税はオーナー（貸主）が払うのが当たり前なので、あえて契約書で分担を決める必要がないからです。また、インスペクションの結果確認も、借りるだけの人にとっては「建物が頑丈かどうか」よりも「今すぐ住めるか、設備は壊れていないか」の方が重要だから、という背景があります。
また、35条においても賃貸特有の免除があります。例えば、売買では必須の「都市計画法上の制限」の一部が、建物を借りるだけの人にとっては影響が少ない（自分で建て替えるわけではないため）という理由で簡略化されたりします。
逆に、賃貸でしか登場しない項目として「台所・浴室・便所の整備状況」や「契約終了時の敷金精算に関する事項」などがあります。これらは住む人にとって死活問題だからですね。売買は「資産としての権利」に重きを置き、賃貸は「利用するための環境」に重きを置く。この視点を持つことで、不要な項目と必要な項目の区別が自然にできるようになります。
35条と37条で共通する解除や違約金の定め
「契約の解除」や「損害賠償額の予定・違約金」に関する事項は、35条と37条の両方に記載が必要な「共通項目」の代表格です。まず35条（説明）において、万が一契約を解除したくなったときにどんなペナルティがあるのかを事前に知らせておかないと、買主は怖くて契約できません。
そして37条（契約書）において、その合意したペナルティの内容をしっかり証拠として残しておかないと、実際にトラブルになったときに解決できなくなります。このように、事前と事後の両方でケアする必要がある極めて重要な項目だと言えます。
ただし、記載のルールには微妙な違いがあります。35条では「定めがあろうとなかろうと、その内容を説明しなければならない」のに対し、37条では「定めがあるときだけ記載すればよい（相対的記載事項）」という扱いです。とはいえ、不動産のプロが作る契約書に解除や違約金の定めがないことはまずないので、実質的には「どちらにも必ず書くもの」と覚えてしまって問題ありません。
また、この項目は「建物貸借（賃貸）」であっても省略できません。借りる側も貸す側も、途中で解約するときのルールは知っておく必要があるからです。両方の書面にガッツリ記載される超重要項目としてマークしておきましょう。
効率的に暗記するための覚え方と語呂合わせ
膨大な記載事項をすべて丸暗記しようとするのは、まさに地獄です。私がお勧めするのは、まずは「ロジックで理解」し、最後の仕上げに「語呂合わせ」を使う二段構えの手法です。特に37条の絶対的記載事項（必ず書くもの）は「みんな指定の代引き登記」というフレーズで一気に覚えてしまいましょう。
- みん：37条（「みんな」に交付）
- な：当事者の氏名・住所
- 指：物件を特定する事項（指定）
- 代：代金・交換差金・借賃の額
- 引き：物件の引渡し時期
- 登記：移転登記の申請時期（※売買・交換のみ）
この「代引き登記」というリズムは非常に覚えやすく、試験会場でド忘れしたときに何度も私を救ってくれました。35条については項目が多すぎるため、まずは「物件のスペック（登記、法令、設備）」と「取引の条件（金銭、解除、保証）」という2つのグループに分けて整理すると、記憶の棚卸しがしやすくなります。
自分なりの語呂合わせを作るのも楽しいですし、市販の参考書にあるフレーズを使い倒すのも一つの正解です。大事なのは、試験本番で「あ、これはあのアの項目だ！」と思い出せるフックを作っておくことです。
宅建士の記名が必要な書面の要件を確認
35条書面と37条書面の両方に共通する絶対的なルール、それが「宅建士の記名」です。どちらの書面も、不動産取引のプロとしての責任を明確にするために、資格を持った宅建士が内容を確認し、自分の名前を記す必要があります。
ここで最新の注意点として、以前は「記名・押印」がセットでしたが、現在は押印が不要になったことを再確認しておきましょう。名前をPCで印字（記名）するだけで、印鑑を突く必要はなくなったのです。これは実務の効率化と電子化への対応を目的とした大きな変更点です。
また、この記名を行う宅建士は、必ずしも「専任」の宅建士である必要はありません。その会社に所属している宅建士であれば、誰が記名しても法的には有効です。さらに言えば、35条の説明を行った宅建士と、37条の書面に記名した宅建士が別の人であっても問題ありません。
実務では、ベテランが契約書をチェックして記名し、若手が重要事項説明を担当するといったケースもあります。ただし、当然ながら資格を持っていない人が勝手に記名したり、名義を貸したりすることは厳格に禁じられています。
記名は「この書面の内容は正しいです」という宅建士としてのプライドの証だと考えてください。詳しい宅建士の職務範囲については、宅建士にしかできない3つの独占業務まとめをチェックしてみてください。
宅建の35条と37条の比較表のまとめ
ここまで、宅地建物取引業法における最重要項目である第35条（重要事項説明）と第37条（契約内容記載書面）の細かな違いについて、徹底的に深掘りしてきました。情報量が非常に多いため、一度ですべてを完璧に覚えるのは大変かもしれませんが、最後にもう一度、この記事の核となる宅建の35条と37条の比較表の考え方を整理して、知識を不動のものにしましょう。
この二つの条文を攻略する最大の鍵は、やはり「いつ、誰に対して、何のために行われるのか」という法的ロジックに立ち返ることです。35条は、買主や借主が「この物件を本当に契約して大丈夫か？」と判断するための情報公開（プレゼンテーション）です。
一方で37条は、合意に達した内容を双方が確認し、後日のトラブルを封じ込めるための合意の記録（証拠作成）です。この「判断材料」か「約束事」かという本質的な役割の違いさえ見失わなければ、試験でどんなに巧妙なひっかけ問題が出ても、正解を導き出せる確率は格段に上がります。
合格を引き寄せる「35条・37条」最終チェックポイント
- 35条（重説）：契約「前」に、宅建士が「宅建士証」を提示して「買主・借主」に説明する。
- 37条（契約書）：契約「後」に、宅建士が「記名」した書面を「両当事者」に交付する（説明は不要）。
- 代金の額：35条には記載義務なし。37条には絶対的記載事項として必須。
- 登記：35条は「今の事実（権利関係）」、37条は「いつ移転するか（申請時期）」。
- 業者間取引：35条は「説明」のみ省略可。37条は「交付」の省略は一切不可。
知識を「得点力」に変えるための学習アドバイス
宅建試験の合格に必要なのは、単なる情報の丸暗記ではありません。膨大な知識を、脳内の正しい引き出しに整理して収納し、必要な時にすぐ取り出せる力です。今回ご紹介した比較軸や「みんな指定の代引き登記」といった語呂合わせは、いわばその引き出しに貼る「ラベル」のようなものです。
最初はラベルを貼る作業に時間がかかるかもしれませんが、繰り返し比較表を眺め、過去問を解いていくうちに、意識しなくても「これは契約前の話だから35条だ」「これは両方に交付が必要だ」と瞬時に判断できるようになります。
特に、2022年の改正による押印の廃止や電子化（IT重説）の全面解禁、さらには2026年に向けての最新の実務運用など、法制度は常にアップデートされています。試験勉強中は「自分の持っている知識が最新かどうか」を常に意識することが重要です。
私自身、独学で勉強していた時期は、法改正の情報に振り回されそうになったこともありましたが、常に「なぜこの法律があるのか」という基本原理に戻ることで、迷いを断ち切ることができました。
| 項目 | 35条（重要事項説明書） | 37条（契約内容記載書面） |
|---|---|---|
| 宅建士の記名 | 必須（法改正により押印は不要） | 必須（法改正により押印は不要） |
| 宅建士による説明 | 必須（業者間取引では省略可） | 不要（交付だけでよい） |
| 電磁的方法（電子化） | 相手方の承諾があれば可能 | 相手方の承諾があれば可能 |
最後に：独学で合格を目指すあなたへ
この記事が、皆さんの合格への道のりを少しでも明るく照らすことができれば幸いです。宅建の勉強は、一見すると無機質な条文や数字の羅列に見えるかもしれませんが、その一つひとつは私たちの生活や大切な資産を守るための知恵が詰まっています。独学での挑戦は、時に孤独で「本当にこれで合っているのか」と不安になることもあるでしょう。しかし、一歩ずつ着実に理解を深めていけば、必ずゴールに届きます。
今回整理した「35条と37条の比較」は、試験本番で確実に得点源にできる分野です。ここをマスターすれば、合格ラインへの大きなアドバンテージになります。最後まであきらめずに、自分を信じて頑張っていきましょう！試験会場で「あ、あの比較表でやったところだ！」と思い出せる日が来ることを心から応援しています。
※本記事の内容は2026年現在の一般的な宅地建物取引業法に基づき、学習の助けとなるよう構成されています。実務における具体的な判断や、最新の法解釈については、必ず国土交通省の公式見解や最新の法令、または所属する宅建協会のガイドライン等を確認してください。 （参照：国土交通省『宅地建物取引業法』） また、最終的な受験対策としては、お手持ちの最新版テキストと併せて、公式な試験実施機関の情報をご参照いただくことを推奨します。
もし、勉強の進め方で迷ったら、こちらの宅建試験に独学で合格するためのスケジュール管理術も併せて読んでみてください。計画的に学習を進めるヒントが見つかるはずです。
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